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廣州某開發商承諾兩年原價回購 是否合法受質疑

  日出觀山的巨幅廣告牌中明確寫到："20萬入住中信旁，兩年原價回購"。20萬元就能住天河？兩年後房價如果下跌還能退貨？難道真有天上掉餡餅的好事？但是也有買傢質疑，會不會是開發商搞出的噱頭，或者是其自身的資金出現問題急於清貨？

  應對樓市低迷，開發商"奇招"迭出。君不見，廣州天河日出觀山樓盤就打出瞭"兩年原價回購"的廣告語？該樓盤稱，購房者在兩年內如果不想持有該房源，開發商可原價購回，並稱此計劃可讓購房者無後顧之憂。

  銷售人員稱，樓盤在兩年內可以無理由進行內部轉名。倘若兩年內廣州限購政策有變動，買傢又有瞭買房資格，則可以正常網簽備案。如果不行，轉名的客源將由開發商負責。對於轉名所產生的費用如何收取，該銷售人員表示暫未有定論。據瞭解，該盤銷售二期時也有過同樣操作，當時是向進行內部轉名的買傢收取瞭1%的交易費。

  焦點1：兩年後原價回購能否實現？

  若按揭購房，業主必須在還清銀行貸款的情況下通過退房的方式由開發商回購。

  該樓盤銷售中心內僅兩三個銷售人員駐場，在筆者走訪售樓部的半個小時裡，僅一對夫妻應約前來看樣板房。

  焦點玉山二胎房貸利率多少免費諮詢試算2：兩年後內部轉名是否合法？

  筆者來到這個樓盤發現，日出觀山目前推出的是三期共3棟單位。項目周邊的環境嘈雜，小區體量小，三期新貨密度大。

  銷售人員告訴記者，以上所有的做法均將由買傢和發展商以簽訂協議的形式進行約定。隻有確定要購買的客戶，才能看到協議的具體范本。但是有律師卻指出瞭其中的法律風險，稱就算跟開發商簽訂瞭相關規定，以後如果有糾紛也不會得到法院支持，因為內部轉名本身違法。金卡律師事務所律師張興斌稱，早在2012年，廣州市國土房管局相關人士就曾經公開表示將嚴厲打擊炒籌轉名的行為，一經發現將對開發商進行嚴厲的批評懲罰。

  據銷售人員表示，按揭購房時所產生的銀行借貸利息由業主自己承擔。筆者算瞭一筆賬，以樓盤最低一套200萬元總額的房產為例，首付三成，就是60萬元，按揭20年，每年需要支付的利息為55000多元，兩年期間支付的利息就超過10萬元。即使兩年後的房價低於開盤價，業主想通過開發商的回購計劃挽回部分損失，業主也需要先還清銀行貸款以及支付兩年的貸款利息，加上原先買入房產時所預繳的契稅費，這樣算下來，這筆損失至少十幾萬，不容小覷。

  "兩年原價回購"計劃如何執行？據瞭解，"兩年原價回購"屬購房者與開發商自願簽署的協議，也就是說購房者可以選擇簽或者不簽。售樓部銷售人員表示，所謂"兩年原價回購"，就是從購房者簽訂認購書後的兩年內，如果業主不想繼續持有該房源，可在兩年期滿10天前，向開發商提出申請，由開發商按購房原價回購；若按揭購房，業主必須在還清銀行貸款的情況下通過退房的方式由開發商回購。

  宣稱"兩年原價回購"的，是位於天河粵墾路的日出觀山樓盤(以下簡稱日出觀山)。據介紹，日出觀山是粵墾路僅有的在售一手住宅，一、二期房源已經在2011年、2012年交付使用，目前在售的是三期單位，精裝均價3.3萬元/平方米，樓盤起步價總價220萬元起，目前購房無折扣。

  廣州市國土房管局嚴厲打擊炒籌轉名的行為，一經發現將對開發商進行嚴厲的批評懲罰。

  銷售人員介紹，對於按揭的買傢，首付可在兩年內按月分24期付清，但在購房時必須一次性付清3000元/㎡的裝修款。以一套74㎡的兩房單位為例，裝修款總額約為22萬元，這筆錢就是開發商宣傳中所稱的"20萬入住"。由於該項目單價高，低樓層的最小戶型按首套房三成首付最少也要64萬元，就算分24期付清，每個月也要26000元左右，對普通買傢而言，壓力還是很大。

內容來自sina新聞

  焦點3：回購後消費者是虧還是賺？

  以200萬元總額的房產為例，消費者至少損失十幾萬。

  而該項目負責人信誓旦旦，堅稱做出這樣的承諾是為瞭在目前寒意陣陣的樓市環境下，給買傢出手的信心，當然並非希望真的全盤回購，而且天河的房價始終保持穩定，公司看好兩年後的樓市。但是有精明的購房者則指房屋信用貸款銀行年息怎麼貸款比較會過件出，所謂兩年原價回購實際就是在兩年後，買傢可辦理退房，表面上看起來購房者似乎不吃虧，但是實際上買傢可能將損失至少十幾萬元，買傢面臨極大的法律風險。

  張興斌稱，除此之外，消費者還有很大的法律風險。對於沒有買房資格的買傢，他和開發商所簽訂的協議不具備法律約束力。如果2年後開發商不同意更名或者回購，購房者也得不到法律的支持。項目明年即可收樓，而如果選擇收樓入住就視同放棄回購，買傢還要承擔該房屋收樓日至完成回購日期間的物業管理費

  而且按照合同規定，若按揭購房，業主必須在還清銀行貸款的情況下通過退房的方式由開發商回購。買賣雙方解除購房合同的前提是該套房產尚未歸入買方名下，房子尚未出房產證。買傢能否退房，還要看當時房產證是否已經辦理。如果2年過去以後，房子要重新回歸發展商名下，隻能通過二手交易，屆時由於房產證未過五年，又將產生一大筆的交易費，這筆費用誰來支付？同時，發展商是否具備購房名額也是一個問題。

  對此，張興斌認為，市場上的各種保障承諾實際目的是為瞭促銷。而對於購房者而言，一定要擦亮眼睛謹慎對待，需要仔細研究相關條款，特別是開發商是否具有實現承諾的實力，以及協議簽訂人是否為開發商自身。合同條款中必須明確的還有交易的價格、款項支付的方式、支付的日期、通知送達的方式、稅費、違約責任、爭議解決等條款。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-31/16114336616.shtml

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